임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금 보호에 필요한 절차가 모두 끝난 것은 아닙니다. 확정일자, 실제 입주, 전입신고는 서로 다른 역할을 하므로 각각의 효력과 시점을 구분해야 합니다.
전입신고와 실제 입주가 만드는 대항력
주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 임차인은 집주인이 바뀌더라도 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 다만 대항력은 두 요건을 갖춘 즉시가 아니라 그 다음 날부터 발생합니다. 전입신고만 하고 아직 집을 인도받지 않았다면 요건을 모두 갖춘 것으로 보기 어렵습니다. 주소를 옮긴 뒤에도 주민등록이 유지되는지 확인하는 것이 중요합니다.
확정일자가 더해져야 하는 이유
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자를 먼저 받아도 실제 입주와 전입신고를 마치기 전에는 우선변제권의 요건이 완성되지 않습니다. 반대로 전입신고와 입주만으로는 확정일자에 기초한 일반적인 우선변제권이 생기지 않습니다. 권리의 순위는 다른 권리의 설정 시점 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으므로 계약 후 가능한 한 빨리 필요한 절차를 마치는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받고 나중에 전입해도 되나요?
가능합니다. 다만 실제 입주와 전입신고를 마쳐야 대항요건이 갖춰지고, 대항력은 그 다음 날 발생합니다. 그 전까지 권리 보호가 완성된 것은 아닙니다.
전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면 어떻게 되나요?
입주 등 요건을 갖추면 대항력은 생길 수 있지만, 확정일자에 따른 일반적인 우선변제권은 확보하지 못할 수 있습니다. 계약서에 확정일자를 받아 두세요.