임대차 기간 중 집주인이 집을 팔면 새 소유자에게 보증금을 청구할 수 있는지 걱정될 수 있습니다. 핵심은 소유권이 넘어갈 당시 임차인이 대항력을 갖추었는지입니다.
대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 취득합니다. 이 요건을 갖춘 상태에서 주택이 양도되면, 새 소유자는 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 승계하는 것이 원칙입니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 따라서 매매 사실을 알게 되면 전입신고와 실제 거주 상태를 확인하고, 소유권 이전 시점을 살펴보는 것이 좋습니다. 확정일자는 경매 등에서 우선변제권을 판단할 때 중요하지만, 임대인 지위 승계와는 구별됩니다.
계약과 보증금 지급 내역을 확인하세요
소유자가 바뀌었다고 기존 임대차가 곧바로 끝나거나 새 계약을 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 새 소유자와 계약서를 다시 작성하기 전에는 기존 계약의 보증금·기간·특약이 달라지지 않는지 확인하세요. 보증금 반환 책임을 이전 집주인이 계속 부담한다는 별도 약정이 있거나, 소유권 이전 당시 대항력 요건을 갖추지 못한 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다. 계좌 변경 안내를 받으면 등기부상 소유자와 안내 내용을 대조하고, 지급 사실이 남도록 기록을 보관하세요.
자주 묻는 질문
새 집주인과 계약서를 다시 써야 하나요?
통상 기존 계약이 승계되므로 새 계약서 작성이 필수는 아닙니다. 새로 작성한다면 보증금이나 계약기간이 불리하게 바뀌지 않는지 확인하고, 기존 계약서도 보관하세요.
집주인이 바뀌기 전에 전입신고를 했다면 충분한가요?
전입신고만으로는 부족하고 주택 인도도 필요합니다. 두 요건을 갖춘 다음 날 대항력이 생기므로, 소유권 이전일과 요건을 갖춘 날짜가 맞물리는 경우에는 구체적인 사실관계를 따져야 합니다.